Si terrà presso il Grand Hotel Miramare di Santa Margherita Ligure nei giorni 15 e 16 settembre la venticinquesima edizione del Forum di previsioni e strategie di Scenari Immobiliari. Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, ha scelto l’occasione della presentazione alla stampa per fare un breve resoconto di questo quarto di secolo per l’evento e per il mercato immobiliare italiano. “Questa edizione del Forum – ha spiegato Breglia – è dedicata a Paola Gianasso, non solo vice presidente di Scenari (mancata poche settimane fa), ma anche
co-autrice dei programmi, dei rapporti con i relatori e anche moderatore. La 25° edizione si centrerà sugli attori principali della città: le persone. La città non è solo economia, mattoni e mercati ma vita e sentimenti di chi ci abita. Così nel segno di Ermanno Olmi che aprirà con una video-intervista il Forum, ne parleranno scrittori, sociologi, urbanisti ,politici e economisti. Il sabato sarà, come, da tradizione, dedicato alle previsioni sui mercati (residenziale e corporate) e alle strategie delle imprese pubbliche e private”. Mercato radicalmente cambiato negli ultimi 25 anni. I prezzi reali mostrano una curva in salita fino al 1992, mentre dal 1993 cominciano a scendere fino al 1998, quando si attestano a una media nazionale di 1.588 euro al metro quadro, contro i 2.149 euro al metro quadro del 1992. Le compravendite, invece, iniziano ad aumentare dopo alcuni anni di stabilità, prima in maniera modesta tra il ’96 e il ’99, poi in modo sempre crescente nel nuovo millennio. Il calo dei prezzi che si verifica nel 2008 è stato causato principalmente dal crollo del mercato immobiliare degli Usa e dal fallimento delle saving banks, che hanno affossato i mercati europei, non ultimo quello italiano. In questo frangente critico si è quasi arrivati a toccare i livelli raggiunti durante il precedente periodo di decremento. A partire dal 1993 si possono distinguere quattro grandi fasi del mercato residenziale per i prezzi medi reali:
- Fase di contrazione: 1993-1999 (meno 19,2 per cento)
- Fase di crescita: 2000- 2007 (più 32,6 per cento)
- Fase di contrazione: 2008-2015 (meno 24,1 per cento)
- Fase di crescita: dal 2017 in poi
Il flusso di transazioni più importante del secolo inizia proprio quando i prezzi tendono a risalire nel 2000, e prosegue per sette anni, toccando anche le 900mila compravendite nel 2003, fino all’avanzare della crisi economico-finanziaria nel 2010. In questi otto anni la dinamicità del mercato si aggira attorno ai trenta punti percentuali, segnando i valori più alti finora rilevati in Italia. Nel 1993 il volume delle transazioni registrato fu di 502mila compravendite, l’undici per cento in meno delle 560mila previste per il 2017. In quell’anno si registrava che la maggioranza degli acquisti di abitazioni era rivolta a fornire un tetto ai propri figli e solo dopo veniva la spesa per la prima casa, mentre ora l’equazione si inverte. I primi anni del nuovo millennio si mostrano promettenti ed il mercato immobiliare registra una rapida scalata verso la vetta, con prezzi reali in aumento. E in ultimo, cresce notevolmente il numero di agenti immobiliari, che tra il 1993 e il 2017 aumenta del 127,3 %. Poi arriva la crisi dei mutui subprime negli Stati Uniti che porta, come conseguenza, un generale affossamento dei mercati europei. A partire dal 1993, il valore più basso in termini di compravendite è stato registrato nel 2013, quando se ne contarono appena 410mila. I prezzi delle abitazioni continuano il calo ancora oggi, ma ad una velocità decisamente frenata. Solo in tempi recentissimi si può affermare di notare una ripartenza del mercato, dato che i prezzi hanno da poco fermato la loro discesa e le compravendite sono tornate ad aumentare. È alle porte un nuovo ciclo e una nuova fase di espansione, anche se più light di quelle precedenti. Un incremento più deciso si è visto nel corso del 2016, e le stime per il 2017 sono di ulteriore incremento, con 560mila compravendite attese per la fine dell’anno. Negli ultimi anni sono nati anche mercati immobiliari nuovi. I fondi immobiliari, insieme a Siiq e società quotate, hanno un patrimonio immobiliare di 
circa sessanta miliardi di euro, in cui i fondi riservati restano preponderanti con l’82,1% del totale. In linea con quanto accade negli altri Paesi europei, il settore dei fondi immobiliari conferma la ripresa dei mercati immobiliari e ne rappresenta un motore importante. Al momento sottolinea lo studio si contano rendimenti interessanti, soprattutto da locazioni commerciali e di uffici: sono ritorni molto competitivi rispetto a quello che si può ottenere oggi nel mondo obbligazionario, grazie anche ai tassi molto bassi. Venticinque anni fa il mercato immobiliare rappresentava meno dell’uno per cento del mercato azionario italiano e non c’erano i fondi. Chi possiede grandi patrimoni punta a strumenti alternativi che diano una buona redditività: l’investimento nell’immobiliare è per questa categoria di investitori un prodotto finanziario con grandi potenzialità. In particolare si è realizzato ciò che un quarto di secolo fa era solo un’intuizione. Si punta oggi a mercati alternativi come quello delle Rsa e dello student housing. Già nel 1993 il 63,3% degli anziani dichiarava di voler vivere in una residenza sanitaria, oggi in Italia si contano 320mila posti letto nel settore per un miliardo di valore complessivo degli investimenti, ovvero 1,9% degli investimenti in immobili. Il settore delle residenze per studenti ha fatto passi avanti, ma è sempre ridotta, oggi come allora (15% su 400mila studenti fuori sede), la percentuale di fuori sede che può sfruttare questo tipo di servizio. Sulla scia dei fondi immobiliari si registra un aumento d’interesse degli investitori mondiali per l’Italia (inesistenti nel 1993), favorita da rendimenti competitivi e da un’economia in sviluppo. Anche il mercato delle sofferenze è un elemento nuovo rispetto al 1993, sviluppatosi negli ultimi anni, dopo la grande crisi del 2008, e che conta 198miliardi di euro di valore totale dei crediti deteriorati, per i quali si sta sviluppando un mercato di servicer e master servicer che si occupino del loro smaltimento. “Un ricordo particolare – ha dichiarato Breglia in chiusura – a Giovanni Gabetti e Claudio De Albertis, che hanno sostenuto e partecipato al Forum dall’inizio”.
