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Effettiva copertura costi interventi in Superbonus

L’Ufficio Studi Gabetti, insieme a Gabetti Lab, ha condotto un’analisi sull’impatto degli incentivi fiscali (Ecobonus, Sismabonus, Superbonus 110%) oggetto di cessione del credito. L’obiettivo principale è stato da quello di quantificare, attraverso l’analisi di 138 condomini che hanno deliberato interventi di riqualificazione energetica, il relativo risparmio dal punto di vista economico. In particolare è stato poi confrontato il vantaggio dei condomini per cui è stato possibile fruire del Superbonus 110%, rispetto a quelli che possono beneficiare dell’Ecobonus 65%.

Effettiva copertura costi interventi in Superbonus

“Efficentare gli edifici a costi zero per i proprietari” è uno degli slogan maggiormente utilizzati dalla politica per promuovere il Superbonus.

Affermazione da molti  stigmatizzata perché ritenuta praticamente irraggiungibile per la larga maggioranza della platea dei potenziali beneficiari.  Pure alcuni fra noi concordano sulla difficoltà di tenere fede a questa promessa anche se con motivazioni diverse: alcuni per la diffusa abitudine dei proprietari di effettuare piccoli lavori di “aggiustamento” in edilizia “completamente” libera anche quando sarebbe necessario richiederne l’autorizzazione, aggiustamenti la cui sanatoria potrebbe risultare costosa; altri  per come sono strutturati gli indicatori di spesa relativi ai singoli interventi definiti dal Superbonus.

Rimane il fatto che una analisi condotta  dall’ufficio Studi Gabetti, insieme a Gabetti Lab, sembra effettivamente dimostrare, numeri alla mano, l’oggettiva possibilità  di effettuare i lavori di efficentamento energetico previsti a costi nulli per i proprietari dell’immobile. Numeri che potrete trovare declinati sul numero di marzo di “serramenti design e componenti.

Prima di procedere ci sembra opportuno segnalare come Gabetti Lab oltre a lavorare su 84 progetti di riqualificazione di condomini già deliberati nel 2020 in Superbonus (per un valore complessivo di 97,2 Mln di euro) per l’anno in corso prevede  un ulteriore incremento di circa 150 progetti.

Se queste previsioni saranno confermate nel triennio 2019/2021 raggiungerà il risultato di 500 Mln di euro complessivi di acquisizioni commesse, valore che posizionano la società come leader a livello nazionale nella riqualificazione dei condomini con cessione del credito.

Tornado all’analisi “Le opportunità del rinnovo edilizio. Superbonus 110% i primi effetti tangibili”,  i dati sono stati presentati nell’ambito del EcoBonusDay organizzato da Gabetti Lab.

La ricerca ha riguardato l’impatto economico ed energetico degli incentivi fiscali (Ecobonus, Sismabonus, Superbonus 110%) oggetto di cessione del credito su di un campione costituito da 138 condomini per un totale di 3.820 unità immobiliari che hanno deliberato interventi per l’efficientamento energetico usufruendo dei vantaggi fiscali dell’Ecobonus.

In particolare, 21 condomini hanno concluso i lavori nel 2020; 15 hanno lavori in corso, mentre nella restante parte i lavori sono già deliberati e/o contrattualizzati e sono cantierizzati per l’anno in corso.

Per quanto riguarda i vantaggi fiscali associati alle diverse detrazioni, sul totale, 85 condomini per un totale di 2.617 unità immobiliari, fruiranno dell’estensione del beneficio fiscale del Superbonus 110%, mentre la restante parte (53) fruirà dell’Ecobonus 65%.

Costi effettivi e costi stimati

Obiettivo della studio quello di valutare da un lato la convenienza economica degli incentivi fiscali, con particolare riferimento al 110%, nell’ambito di progetti di riqualificazione complessi in ambito condominiale; dall’altro considerare l’impatto nell’ambito della sostenibilità ambientale, facendo riferimento alla riduzione del fabbisogno energetico, del risparmio energetico e dell’abbattimento di emissioni di CO2.

Quest’ultimo dato è stato elaborato  stimando e comparando in termini numerici l’ammontare dell’abbattimento di CO2, della riduzione del fabbisogno energetico, del risparmio energetico e del costo dell’investimento in cessione per 74 condomini, per un totale di 2.302 unità immobiliari.

Le stime sono state effettuate grazie ai dati pre e post intervento raccolti, oltre che all’esperienza sul campo di Gabetti Lab che, da oltre due anni lavora infatti in partnership con i General Contractor e le principali aziende di produzione, posa e installazione, per lo sviluppo di progetti in Ecobonus/Sismabonus, con cessione del credito, mirati al miglioramento dell’impatto ambientale, messa in sicurezza sismica e ammodernamento tecnologico dei condomini.

Rispetto allo scenario economico, l’analisi ha preso in considerazione l’intero campione di 138 condomini (quindi di 3.820 unità immobiliari) dal quale è stato possibile stimare il risparmio economico generato grazie al ricorso all’Ecobonus (con aliquota sia al 65% che al 110%), il volume d’affari generato, il credito d’imposta, quanto rimasto a carico dei condomini, quanto viene speso per gli interventi che riguardano la riqualificazione della centrale termica, e quanto per gli interventi che riguardano l’involucro opaco.

Molto significativo in questo senso rilevare il mancato riferimento all’involucro trasparente per lo più rappresentato dalle finestre comprensive di infissi, intervento con non essendo più agevolato al 65% dall’Ecobonus è stato “trascurato” rispetto a quello relativi alla climatizzazione che invece continua a dare accesso all’aliquota più alta.

Detrazione e costi “rimanenti” a carico

In termini di spesa  l’importo totale dei lavori deliberati ammonta a 138.487.563 euro, di cui una quota residua pari al 5% riguarda/riguarderà opere non legate ad efficientamento energetico. Per quanto riguarda gli interventi di riqualificazione energetica, la quasi totalità della spesa,  pari a 125.095.424 euro, è riferibile ad interventi di isolamento  termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate (quindi al cappotto termico) che interessano l’involucro degli edifici, mentre circa il 5% (pari a 7.153.657  euro) gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali (generatori di calore).

Sul fronte della modalità di pagamento, sommando i lavori previsti per tutti i 138 condomini, è prevista una cessione del credito di imposta pari a 123,559 milioni di euro ed un residuo a carico dei condomini pari a 14,9 milioni di euro . In termini percentuali globali (Superbonus + Ecobonus) ciò significa una cessione complessiva dell’89% degli importi lavori e un residuo a carico dei condomini del 11%.

Analizzando in dettaglio il campione risulta che 85 condomini  (pari a 2.617 unità immobiliari) hanno beneficiato del Superbonus 110% per un totale di importo lavori cedibile pari a 98, 590 milioni di euro ( pari al 97%), con il residuale ammontare di 3,4 milioni di euro (3%) di costi a carico dei condomini.

I restanti 53 condomini (pari a 1.203 unità immobiliari) hanno invece beneficiato dell’Ecobonus al 65% per un totale di importo lavori generato pari a 39.897.041 euro . Di questi, il credito d’imposta ceduto è risultato pari a 28.391.696 euro (71%) per un totale di costi a carico del condominio di 11.505.346 euro (29%).

Analizzando i singoli casi in cui è stato fatto ricorso al Superbonus 110%, risulta che ben il 21%  è effettivamente riuscito a beneficiare di un credito d’imposta pari 100%. Questo significa a costi zero per i proprietari.  Anche per il restante campione il risultato è di tutto rilievo: i relativi progetti hanno infatti generato un credito d’imposta che oscilla tra il 96 e il 99%, mentre il restante  24% che gode di un’aliquota compresa tra il 91 e il 95%.

Dei condomini che hanno effettuato interventi in Ecobonus (65%), a cui si aggiungono casistiche di Bonus Facciate 90% e Sismabonus ( 70-80%), il 43% può beneficiare di una detrazione tra il 61 e il 69%; seguono quelli che possono ottenere un credito d’imposta tra il 70 e l’80 (circa il 25% dei casi).

Dal confronto emerge in modo incontrovertibile non solo il vantaggio fiscale del Superbonus rispetto a quello dell’Ecobonus, ma che lo slogan “Efficentare gli edifici a costi zero per i proprietari” ha una sua valenza effettiva. Questo nonostante la complessità degli interventi che possono prevedere una quota di ristrutturazione edilizia o in alcuni casi superare i massimali previsti per l’applicazione del 110%.

Risparmio energetico

Come accennato in apertura, dei 138 condomini, 74 (per un totale di 2.302 unità immobiliari) sono stati analizzati anche allo scopo dil di estrarre dati statistici relativi agli aspetti energetici e alla riduzione della CO2.

In questo caso è stato stimato:  il risparmio energetico medio e la riduzione media di emissioni di CO2 per unità abitativa; le percentuali medie di abbattimento della trasmittanza termica per i diversi componenti dell’involucro edilizio (pareti, coperture, pavimenti, serramenti);  la riduzione del consumo di gas.

L’abbattimento del fabbisogno energetico medio stimato per i condomini analizzati (che vedono un totale di 213.531 mq di cappotto posato) , è risultato ammontare  al 53%, mentre la percentuale di risparmio energetico medio stimata è del 48%. A confermare questi valori positivi vi è anche il salto di classe energetica medio che è stato stimato intorno a 3,2. Un altro degli aspetti positivi che l’analisi restituisce è la riduzione del consumo di gas. Partendo dalla stima del consumo di gas complessivo dei condomini ante operam l’abbattimento stimato del consumo al mc di gas post intervento è del 37%.

Il risparmio in termini di minor gas utilizzato per riscaldare l’abitazione e per la produzione di acqua calda, determina anche una riduzione dei costi annuali di utilizzo gas che, per i 74 edifici del campione, è stimata al 43%. A migliorare è anche il rendimento medio stagionale del rapporto tra calore fornito dalla caldaia e energia consumata. Dall’analisi dei dati si nota che, se ante-operam questo rapporto è pari all’82%, con gli interventi di ristrutturazione energetica si arriva al 106%.

Riduzioni che hanno un impatto notevole sia in termini di risparmio economico in bolletta e nei costi condominiali, sia in termini di incremento del valore di mercato dell’immobile. Infine, un terzo dato che si è riusciti a ricavare è il risparmio di emissioni di CO2 che per i 74 condomini analizzati è stimato intorno al 51%.

Miglioramento trasmittanza termica

Un altro interessante indicatore fornito dallo studio è la percentuale di abbattimento della trasmittanza, ovvero, quanto è migliorata dopo l’intervento di efficientamento energetico la capacità dell’involucro edilizio d’isolare l’ambiente interno da quello esterno e contenere la dispersione di calore.

Dall’analisi dei dati sulla trasmittanza pre e post intervento stimata è stato possibile calcolare la percentuale di abbattimento dei diversi elementi (pareti, coperture, pavimenti, serramenti) che compongono l’involucro edilizio. In particolare, la riduzione percentuale della trasmittanza termica emersa al termine dei lavori per le chiusure apribili e assimilabili (i serramenti) si è attestata al  +75%

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