Sempre realizzato da OMI in collaborazione con il Dipartimento delle Finanze il poderoso studio “Gli immobili in Italia” 2019, ha aggiornato ad inizio anno lo scenario immobiliare nazionale. Ricerca biennale molto dettagliata, offre una mappa molto puntuale del patrimonio immobiliare italiano al 2016, identificando, sul piano statistico, la distribuzione delle unità abitative in base alle categorie catastali e alle dichiarazioni fiscali.
Da precisare che stock di riferimento rilevato, che comunque considera le sole unità censite con attribuzione di rendita e al netto dei beni comuni censibili, risulta essere leggermente diverso da quello censito dal Catasto, poiché l’integrazione delle informazioni derivanti da diversi archivi amministrativi causa alcuni disallineamenti a causa delle modalità di elaborazione dei dati contenuti nelle dichiarazioni fiscali che riguardano i soggetti, persone fisiche o giuridiche, che diverse da quelle impiegate per la raccolta dei dati riguardanti gli immobili. Di qui uno stesso soggetto può essere proprietario di una quota dell’immobile o può possedere più di una proprietà immobiliare.
Prossime ai 20 milioni le abitazioni
Ne consegue una non perfetta corrispondenza tra unità immobiliari e contribuenti-proprietari, fatta eccezione per gli immobili ad uso abitativo (categorie catastali A, al netto della categoria A/10 che identifica gli uffici).
Circoscrivendo l’analisi del patrimonio immobiliare al solo impiego degli immobili di proprietà delle persone fisiche, su oltre 57 milioni di unità censite nel 2016, le abitazioni principali risultano essere poco più di 19,5 milioni mentre a circa 13,3 milioni ammontano le relative pertinenze. Complessivamente, rappresentano una quota pari al 57,5% dello stock di proprietà delle persone fisiche. Gli immobili locati superano i 6 milioni, pesando per circa il 10% sul totale. Incidenza analoga, 11%, hanno le unità immobiliari dichiarate a disposizione.
Infine, ammontano a circa 1,2 milioni, poco più del 2% del totale, gli immobili concessi in uso gratuito a familiari o ad altri comproprietari. Da sottolineare come le unità immobiliari per le quali non è noto l’utilizzo risultano essere salite in 1 anno a quasi 2,7 milioni, il 4,8% del totale. Le cause possono essere molteplici tra cui il possibile comportamento omertoso da parte del proprietario. Va comunque opportunamente sottolineato che a partire proprio dal 2015 è intervenuta una modifica nella procedura di attribuzione delle abitazioni principali a quei soggetti per i quali non è stata riscontrata dichiarazione.
Tuttavia, se è vero per le ragioni brevemente esposte, che le unità presenti negli archivi catastali e non riscontrate nelle dichiarazioni dei redditi tendono ad aumentare ovunque ancora una volta risulta evidente come queste si concentrino in misura proporzionalmente maggiore al Sud rispetto al Centro-Nord. Tutto questo attiene alle unità di proprietà di persone fisiche (PF), per le quali il mancato riscontro riguarda il 2% del totale al Nord, il 3,2% al Centro, il 6,6% al Sud.
In relazione alle persone non fisiche (NFP) si nota sì lo stesso fenomeno geografico ma con dati in calo rispetto al 2014 e pari rispettivamente al 21,7% per il Nord, 28,9%per il Centro e 33,5% per il Sud.
Più del 75% delle famiglie ha casa di proprietà
Tornando alle abitazioni censite dall’aggiornamento del patrimonio immobiliare nazionale, la maggior parte (60,6%) viene destinata alla residenza delle famiglie proprietarie, quota che risulta essere sostanzialmente allineata con quella del 2015. Oltre il 10% dello stock abitativo viene concesso in locazione, così come nel 2015 (era l’8,8% nel 2014), mentre le abitazioni a disposizione (tipicamente denominate “seconde case”) rimangono sopra il 17%; poco meno di 900 mila unità, 2,7% del totale, le abitazioni date in uso gratuito a un proprio familiare che ivi “dimora abitualmente”. Ipotizzando che ad ogni abitazione principale corrisponda una sola famiglia, risulta che il 75,2% delle famiglie (fonte ISTAT 2016) risiede in abitazioni di sua proprietà, dato coincidente con quello elaborato per il 2015.
Inoltre, sempre mantenendo l’ipotesi che non ci sia più di un nucleo familiare nella stessa abitazione, la differenza tra il numero totale di abitazioni e il numero di famiglie, si mantiene intorno a 9 milioni di unità immobiliari residenziali (25,6% del totale). Ammontare che dà una misura oggettiva di quante abitazioni non siano utilizzate come residenza principale (sia di proprietà, sia locata o in uso gratuito). Complessivamente risultano essere circa 5 mila in meno rispetto al 2015.
Se questo ammontare viene depurato delle abitazioni dichiarate “a disposizione” (circa 36 mila in più del 2015) e quindi teoricamente “non occupate”, si rileva che circa 3,4 milioni di unità abitative (9,7% del totale) potrebbero diventare fonti di reddito dandole in affitto a soggetti non residenti.
