A differenza di quello italiano, il mercato immobiliare commerciale europeo complessivamente resta altamente attrattivo per gli investitori e sembra essere ripartito suo percorso di crescita.
Stando ai dati del Rapporto 2023 sul mercato immobiliare commerciale, presentato oggi a Milano da Scenari Immobiliari nel corso del convegno “LIVING IN A TWO-SPEED WORLD – Negozi di città e centri commerciali del nuovo decennio”, nel corso della prima metà del 2022 gli investimenti immobiliari risultano essere aumentati rispetto allo stesso periodo del 2021 (circa 20 miliardi di euro e un incremento del 70% circa), per poi presentare un rallentamento.
Rallentamento imputato agli elevati livelli di inflazione, all’incremento dei tassi di finanziamento, all’aumento dei livelli di incertezza economica, all’incremento dei costi dell’energia e al perdurare del conflitto russo-ucraino; rallentamento compensato, però, da importanti transazioni concluse a fine anno che hanno portato i volumi totali a superare i livelli del 2021: 40 miliardi di euro di investimenti complessivi, per un incremento di circa il 20%.
Francia, Germania e Regno Unito continuano a rappresentare i mercati più attrattivi per i capitali destinati agli immobili commerciali, con investimenti che nel 2022 hanno raggiunto rispettivamente 6, 8,25 e 8,1 miliardi, mentre in Italia si è registrata una forte contrazione, con un valore totale pari a poco meno di 1 miliardo di euro.
“I consumatori, in Italia, in Europa, nel mondo – ha commentato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – sono tornati nei negozi e, nello stesso tempo, le loro abitudini di acquisto online sono diventate continuative e definite.
I luoghi del commercio, i negozi, le grandi superfici, stanno cambiando forma e rapporto con lo spazio pubblico. Gli investimenti immobiliari nel settore sono in crescita e, nello stesso tempo, gli investitori istituzionali sono diventati maggiormente speculativi.
Una bipartizione di possibilità, interessi, costumi, sicuramente semplificativa della realtà ma molto descrittiva dell’attuale società. Una identificazione, anche generazionale, di mercato, di posizionamento, di possibilità, che porta a vivere in un mondo a due velocità, come spesso accade in periodi d’insicurezza.
I servizi entrano prepotentemente nelle strade di vicinato e negli shopping mall sotto forma di oggetti immobiliari dedicati alla cura, all’intrattenimento, allo sport e alla cultura. I negozi, nella loro accezione tradizionale e alternativa sono inseriti di diritto nei processi di rigenerazione urbana che coinvolgono i luoghi della vita e del tempo libero, adatti a ogni tipo di domanda, sia attraverso interventi sul confine tra esterno e interno nel tessuto denso delle città, sia attraverso percorsi di riattivazione delle attività economiche negli ambiti rarefatti delle periferie, sia nella parziale o totale rimodulazione concettuale delle grandi superfici di vendita”.
Stando ai dati rilevati nel corso del 2022 le quotazioni sembrano avere finalmente invertito l’andamento negativo fatto registrare nel corso del biennio 2020-2021. I valori di vendita e i canoni di locazione hanno mostrato, nei principali Paesi dell’Unione, un incremento medio prossimo all’1% che, si prevede, possa essere seguito da un ulteriore rialzo, superiore al 4%, durante l’anno in corso.
Crescita in prevalenza riconducibile al recupero dei livelli pre-pandemici da parte dei passaggi all’interno degli shopping center, del rapido riavvicinamento, nonché in alcuni casi del superamento, del numero di arrivi turistici registrati nel corso del 2019 nelle principali città del continente nonché del processo di riequilibrio tra acquisti online e acquisti presso i punti vendita fisici.
Dall’Europa all’Italia
Scenario che riferito alla sola Italia presenta sensibili differenze in un contesto di elevata incertezza che con le sue dinamiche evolutive hanno interessato e caratterizzato i diversi periodi dell’anno appena trascorso; dinamiche che secondo lo studio hanno influenzato direttamente e indirettamente il settore retail, soprattutto quegli asset immobiliari (retail park) situati al di fuori dei principali centri urbani.
Come accennato in apertura, l’andamento degli investimenti registrato nella prima metà dell’anno nella Penisola, superiore ai 550 milioni di euro, ha sostenuto la crescita del settore compensando il successivo calo registrato nel corso dei due trimestri conclusivi che ha portato gli investimenti a superare, seppur di poco i 400 milioni.
Il volume totale degli investimenti retail fatto registrare nel corso del 2022, pari a poco meno di 1 miliardo di euro (980 milioni), risulta inferiore di quasi il 26% rispetto a quanto fatto registrare nel corso del 2021 e di quasi il 50% rispetto al 2019.
In Lombardia risulta concentrarsi più del 25% del totale degli investimenti del mercato immobiliare commerciale a livello nazionale (circa 270 milioni di euro); seguono Veneto ed Emilia Romagna, rispettivamente con quasi il 15% (134 milioni) e il 10% (84 milioni).
Complessivamente, nel corso del 2022 il mercato italiano degli immobili a uso commerciale avrebbe fatto registrare un fatturato complessivo di quasi 6,5 miliardi di euro, derivante da attività di vendita e di locazione di spazi per il retail, in calo del 3,7% rispetto alla quota raggiunta nel 2021.
Stando a quanto indicato nel rapporto, l’attenzione degli investitori istituzionali si è andata a concentrare sulle “high street” di Milano (via Montenapoleone), Venezia (calle San Moisè) e Roma (via del Corso), positivamente condizionate dal ritorno dei flussi turistici internazionali ai livelli pre-pandemici.
Se si concentra l’attenzione sulle Grandi Superfici Commerciali, gli investitori hanno focalizzato la loro attenzione verso occasioni di natura opportunistica e value-add che hanno riguardato asset immobiliari quali centri commerciali secondari in una serie di territori situati prevalentemente nel nord della Penisola (province di Brescia, Modena, Padova, Reggio Emilia e Varese) e all’interno dei vasti confini amministrativi della città di L’Aquila.
Le dinamiche relative alle quotazioni immobiliari rilevate nel corso del 2022 restituiscono, a livello nazionale, una stabilizzazione dei valori e dei canoni unitari con previsioni di crescita per l’anno in corso, sia per le Grandi Superfici Commerciali (più 0,6 e più 0,2%) che per gli esercizi di vicinato (più 1,1 e più 0,4%).
Strade principali e strade secondarie
Per l’edizione 2023 del Rapporto sul mercato immobiliare commerciale sono stati rilevati da Scenari Immobiliari in diversi centri circa 28 chilometri di strade principali e 42 chilometri di strade secondarie. Rispetto al 2021 risulta essere stato aggiunto rilievo e analisi di Napoli, con la scelta di strade del lusso e strade secondarie ed è stata introdotta una nuova categoria, i centri turistici attrattivi, con Forte dei Marmi e Capri.
Come nelle attese dalla rilevazione risulta che gli asset posizionati nelle strade considerate maggiormente attrattive delle città hanno negli ultimi anni aumentato, in maniera più che proporzionale, il loro appeal, interessando fruitori ben oltre i confini comunali, arrivando ad intercettare consumatori provenienti anche dall’estero.
Le strade secondarie sembrano, invece, attrarre un bacino di utenza prettamente locale e di massa.
Il confronto con il biennio precedente ha permesso di osservare un consolidamento delle presenze dei marchi, dell’occupazione degli spazi e una sostituzione di parte dell’abbigliamento e servizi con luoghi per la ristorazione.
